27-10-2020: operativo il portale ENEA per l'inoltro delle pratiche per il Superbonus 110%!

05-10-2020: Decreto Requisiti Minimi e Decreto Asseverazioni in Gazzetta Ufficiale!

02-10-2020: discussione di vari emandamenti che riguardano il concetto di "accesso indipendente", "regolarità urbanistica interna/privata  ed esterna/condominiale", possibile estensione ad immobili con più unità immobiliari sotto unico proprietario, ampliamento impianti fotovoltaici esistenti, ecc... Interessante la risoluzione dell'Agenzia Delle Entrate n° 60/E del 28/09/2020dell'Agenzia Delle Entrate n° 60/E del 28/09/2020, dove si trovano chiarimenti sull'applicazione dei massimali di spesa. Nel mese di Ottobre dovrebbe essere attivato il portale ENEA aggiornao al nuovo Bonus. Ancora in attesa dell'ufficializzazione dei decreti attuativi al momento alla Corte dei Conti.  

21-09-2020: ad oggi il DM Requisiti Minimi non risulta ancora ufficializzato sulla gazzetta ufficiale, quindi NON è ancora in vigore ... 

27-08-2020 (Decreto DL104/2020: quorum ridotto per maggioranze condominiali (art.63) e accesso al Superbonus per categorie A9 se aperte al pubblico (art.80)

08-08-2020 (Disposizioni di attuazione ADE del 8 agoso 2020 e Circolare n°24/E  ADE relativa ai "primi chiarimenti" ...)

05-08-2020 (DM requisiti minimi e DM Asseverazioni)

24-07-2020 (Pubblicazione della guida Superbonus 110% da parte dell'Agenzia delle Entrate, scaricabile da questo link).

20-07-2020 (Aggiornamento dell'articolo al testo convertito in legge).

16-07-2020 (Il D.L. Rilancio è stato convertito in legge! Seguiranno approfondimenti e chiarimenti).

09-07-2020 (In attesa dell'esito in Senato ...)

07-07-2020 (... molti emendamenti ed informazioni attualmente non ufficiali, attendiamo la conversione in legge ...).
Consiglio: per coloro che sono intenzionati a fare interventi di riqualificazione energetica, a prescindere da questo incentivo nuovo, consiglio di procedere già con la diagnosi energetica, passo comunque fondamentale a prescindere da tutto (conformità urbanistica in primis)  ...

30-06-2020 (nessuna novità confermata, molti emendamenti ed informazioni attualmente non certe, attendiamo innanzitutto la conversione in legge ...)

06-06-2020 (consigli utili su come muoversi in questa prima fase di incertezze ...)

01-06-2020 (informazioni integrative sulla regolarità/conformità/rispondenza urbanistica) 

26-05-2020 (chiarimento parziale relativo alla documentazione da presentare)

21-05-2020 (prima stesura)

Da oramai svariate settimane troviamo su internet molte interpretazioni personali relative ai nuovi incentivi rivolti alla riqualificazione energetica/sismica/ristrutturazione degli immobili; la materia non è semplice, l’italiano è una lingua complessa e ricca di sfaccettature e soprattutto serve tempo per approfondire tutti gli aspetti (evidenti e nascosti) e ricevere adeguati chiarimenti nell’ottica di permettere una significativa comprensione degli strumenti a disposizione.

Farò il possibile per affrontare l’argomento in maniera semplice e precisa, concentrandomi su quelli che ritengo siano gli aspetti più significativi e utili da sapere in questa prima fase di analisi, sperando di ricevere un riscontro da parte di colleghi o di coloro che, più di me, sono riusciti ad entrare maggiormente nel merito dell’argomento. 

Questo articolo sarà oggetto di successivi aggiornamenti ed approfondimenti. 

Parliamo quindi di un nuovo incentivo caratterizzato da una detrazione fiscale IRPEF del 110%, in 5 anni, chiamato Superbonus per differenziarlo dall’Ecobonus che tutti già conoscerete, che presenta percentuali di detrazione fiscale inferiori (al momento esistono in vigore almeno 15 differenti tipologie di incentivi che non sono oggetto di questa discussione).

Questo nuovo “strumento” nasce dall’intenzione del Governo di stanziare fondi, tramite il Decreto “Rilancio”, rivolti alla ripresa economica di imprese e famiglie; risulterà possibile (in determinati casi) ottenere una detrazione fiscale sulle spese di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico (Sismabonus 110%), in misura “superiore” rispetto al costo effettivo. Ci tengo a precisare che questo mio articolo non tratterà il Sismabonus, legato a competenze tecniche che non riguardano la mia professione. Gli interventi che “potrebbero” accedere a questo incentivo si riferiscono ad un limitato intervallo di tempo (dal 1° Luglio 2020 al 31 Dicembre 2021, ossia 18 mesi, fino al 30 giugno 2022 solo per gli istituti autonomi case popolari IACP). I parametri tecnici a cui cui far riferimento sono quelli applicabili alla data di inizio dei lavori.

Posso davvero fare gli interventi di riqualificazione energetica di casa completamente "gratis"?

Da tecnico progettista che opera da svariati anni nell'ambito della riqualificazione energetiva, posso dirvi che difficilmente si potranno fare i lavori necessari a costo nullo ... Purtroppo questa idea è nata dalla "cattiva" informazione che in queste prime settimane di "attesa" si è divulgata. Diciamo che la confusione è stata creata principalmente dalla nuova aliquota del "110%" ... Non mi sto a dilungare su questo aspetto, entrerei troppo nel tecnico. Per accedere a questa incentivazione esistono dei "paletti tecnici" ed "economici" da dover seguire (Decreto dei Requisiti Minimi da poco revisionato), dati che dovranno poi essere"asseverati" dal progettista, responsabile in parte dell'accesso, del committente, allo sgravio fiscale. Se optrete per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, la parte a carico del committente aumenterà di conseguenza ... Nessuno finanzia senza un ritorno economico, rappresenterebbe un sistema destinato presto al collasso. Questo incentivo risulta essere un ottimo ed ulteriore strumento per poter effettuare interventi di riqualificazione energetica e sismica sostenendo solo una parte delle spese.

Ricordo che non esiste solo questo sistema di incentivazione e che il Decreto Rilancio (Legge 77/2020) ha previsto lo sconto immediato in fattura e la cessione del credito non solo per gli interventi agevolati con il Superbonus 110%, ma anche per quelli rientranti nell'ecobonus tradizionale, nel bonus ristrutturazioni e nel bonus facciate.

Quale è il primo passo da fare prima di lanciarsi in ipotesi di interventi di riqualificazione energetica che possano accedere al Superbonus 110%?

Consiglio vivamente di "fare una rapida telefonata" al proprio tecnico di fiducia ... Non è la mia materia e quindi non intendo dilungarmi su questo argomento, ritengo però necessaio porre l'attenzione sugli aspetti che riguardano eventuali abusi edilizi o situazioni di questo genere. Giusto per fare un esempio, credo il più immediato e semplice, nel momento in cui il professionista energetico si troverà a dover certificare la classe energetica di partenza dell'immobile (possibile oggetto di riqualificazione energetica), dovrà ovviamente rilevare ciò che rappresenta lo stato di fatto dell'unità immobiliare, pertanto sarà necessario partire da una situazione di conformità o regolarità urbanistica. Qui mi fermo, non essendo argomento strettamente relativo alla mia professione.    

Quali sono gli interventi che possono accedere all’Superbonus 110%?

Gli interventi che interessano questa incentivazione sono i seguenti (D.L. Rilancio art. 119 comma 1 lett.re a, b e c):

A (INVOLUCRO) - interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; a euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; a euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017.

B (IMPIANTI CENTRALIZZATI) - interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A (regolamento UE n. 811/2013), a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microco-generazione o a collettori solari, nonché, esclusivamente per alcuni comuni montani, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 20.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari ovvero a euro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

C (IMPIANTI AUTONOMI) – interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A (regolamento UE n. 811/2013), a pompa di calore, ivi compresi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di micro-cogenerazione, a collettori solari o, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati a specifiche procedure europee di infrazione, con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle, nonché, esclusivamente per i comuni montani non interessati da specifiche procedure europee di infrazione, l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

In presenza di almeno uno degli interventi trainanti identificati in precedenza (interventi A, B o C), possiamo estendere l’aliquota speciale del 110% anche a tutti gli altri interventi di riqualificazione energetica che intendiamo fare (finestre,  coperture solari, ecc.). Ogni intervento aggiuntivo avrà il suo specifico tetto massimo di spesa, oltre a quello definito dal Superbonus 110%.

La sola sostituzione del generatore di calore è "ipoteticamente" sufficiente per godere del Superbonus, non si è obbligati a riqualificare l'intero impianto. Sono inoltre ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche).

Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio (D.L. 22 gennaio 2004, n. 42), oppure nel caso in cui vigessero specifici divieti definiti da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione al 110% si applica ugualmente a tutti gli interventi di riqualificazione energetica anche in assenza di interventi trainanti (A, B o C), purché sia dimostrato il solito salto delle due classi energetiche.

La sola lettura di questa prima parte dell’articolo fa già capire che, l’accesso al Superbonus 110% è associato ad un intervento globale, e non ad uno singolo.

In termini di riqualificazione energetica globale dell’immobile, quindi in aggiunta ad uno degli interventi principali menzionati in precedenza (A, B o C), si ha la possibilità di detrarre al 110% anche i seguenti interventi:

(FOTOVOLTAICO) – è prevista l’aliquota del 110% anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici, che dovranno essere connessi alla rete, ovviamente se l’intervento risulta effettuato congiuntamente ad almeno uno degli interventi menzionato in precedenza (A, B o C). Spesa complessiva massima pari a 48.000 euro ad unità immobiliare e limite massimo imposto anche come costo al kW (2400 euro/kW). Per accedere a questa detrazione, bisogna rinunciare allo “Scambio sul Posto”, ossia alla possibilità di vendere l’energia elettrica alla rete (anche se ad un prezzo limitato). L’energia prodotta in eccesso andrà ceduta alla rete senza ricevere un corrispettivo economico. Il fotovoltaico potrà inoltre accedere all’agevolazione del 110% anche in caso di semplice ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica, ma con un limite inferiore di spesa a kW installato (1600 euro/KW). 

(ACCUMULO) - è prevista inoltre l’aliquota del 110% per l’installazione (ovviamente contestuale o successiva ad uno degli interventi A, B o C) di sistemi di accumulo integrati all’impianto fotovoltaico. La spesa rientra nel massimale indicato in precedenza (intervento Fotovoltaico) ma specificatamente nel limite massimo di spesa pari a 1.000 euro a kWh di capacità di accumulo.
Ci tengo a precisare il fatto che, con il termine “successiva”, il legislatore intende dire successiva in termini temporali ad un intervento di installazione di impianto fotovoltaico realizzato già con i requisiti di accesso al Superbonus 110%; non sarà pertanto possibile accedere al 110% per l’integrazione di un sistema di accumulo di energia elettrica su un impianto fotovoltaico esistente all’entrata in vigore di questo nuovo Decreto.

Il Superbonus si applica alle spese sostenute, su un ammontare massimo delle spese stesse pari a euro 3.000, per l'installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici nonché per i costi legati all’aumento di potenza impegnata del contatore dell’energia elettrica, fino ad un massimo di 7 kW, di cui all'articolo 16-ter del decreto-legge n. 63 del 2013. Il limite di spesa ammesso alla detrazione (3.000 euro) è annuale ed è riferito a ciascun intervento di acquisto e posa in opera delle infrastrutture di ricarica.

Per poter accedere al Superbonus del 110% è necessario dimostrare (tramite asseverazione di un tecnico progettista), di aver rispettato i requisiti minimi dettati dai vari decreti e di aver ottenuto un miglioramento di almeno due classi energetiche. Solo nel caso in cui non fosse possibile garantire due salti di classe, sarà necessario dimostrare di aver raggiunto la massima classe energetica (ossia la A4).

La miglioria energetica andrà dimostrata tramite redazione di A.P.E. pre-intervento e post-intervento. Da quanto ho dedotto dalla lettura del D.L. (Art. 119 comma 3), questi due A.P.E. dovranno essere fatti sull’edificio complessivo dal tecnico progettista ed andranno ad integrare l’asseverazione finale di accesso alla detrazione fiscale (in caso di chiarimenti differenti provvederò ad aggiornare l’articolo). Fondamentale la responsabilità del professionista incaricato, dalla quale dipende l’esito di tutta la procedura. Ricordo che la redazione dell’APE complessivo dell’edificio, quando si parla di condomìni, non vale come Attestato di Prestazione Energetica del singolo immobile.

La responsabilità del professionista non si limita solo all’asseverazione del miglioramento energetico, bensì della verifica di congruità dei costi sostenuti per gli interventi. Senza aggiungere altro, si capisce l’importanza di affidarsi ad un professionista di fiducia, facendosi accompagnare fin dall’inizio nella ricerca degli interventi adeguati all’ottenimento della riqualificazione energetica del proprio immobile che permettano effettivamente l’accesso al Superbonus.

Quali condizioni devono rispettare gli interventi per permettere l'accesso al Superbonus 110%?

Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi devono rispettare i requisiti minimi (standard minimi di efficienza energetica da raggiungere) e contemporaneamente devono assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Chi può accedere al Superbonus 110%?

L’informazione la troviamo nell’articolo 119 comma 9 del D.L. Rilancio:

- condomìni;

- dalle persone fisiche, sul numero massimo di due unità immobiliari (fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio), al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;

- dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing» per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;

- dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

-  dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale di cui all’articolo 10 del decreto legislativo 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all’articolo 6 della legge 11 ago- sto 1991, n. 266, e dalle associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’articolo 7 della legge 7 dicembre 2000, n. 383;

- dalle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Approfondimenti (Circolare n°24 ADE del 08-08-2020)

Il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.

I contribuenti persone fisiche possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Tale limitazione non si applica, invece, alle spese sostenute per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

In linea generale, inoltre, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area, esempio regime forfettario). Possono eventualmente optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Il Superbonus non spetta ai soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito (ad esempio persone fisiche non fiscalmente residenti in Italia che detengono l’immobile oggetto degli interventi in base ad un contratto di locazione o di comodato).

Esclusi dalle agevolazioni in esame (fruizione diretta del Superbonus o, in alternativa esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione), gli organismi di investimento collettivo del risparmio (mobiliari e immobiliari).

Le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo (proprietario, nudo proprietario, usufrutto, contratto di locazione regolarmente registrato con consenso lavori da parte del proprietario, familiari e conviventi), al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e nei termini previsti dal decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Il Superbonus si applica anche alle “Comunità energetiche rinnovabili” costituite in forma di enti non commerciali o di condomini (massimo 200 kWp).Per le “comunità energetiche” il Superbonus si applica sul costo dell’impianto fino alla potenza di 20 kW e per la quota riferita alla eccedenza (e, comunque, fino a 200 kW) spetta la detrazione pari al 50 per cento delle spese fino a un ammontare complessivo di spesa non superiore a euro 96.000 riferito all’intero impianto. Seguirà un ulteriore Decreto specifico per individuare i limiti e le modalità dell’utilizzo e della valorizzazione dell’energia prodotta dagli impianti fotovoltaici.

Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Nel caso in cui ci trovassimo in un condominio, quale maggioranza è necessaria per procedere con il Superbonus?

Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi relativi al Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n.34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77).

Cosa si intende per edificio unifamiliare?

Per edificio unifamiliare si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno (chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva) e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

Cosa si intende per accesso autonomo?

Definire con certezza l'accesso autonomo non è del tutto banale, nemmeno la circolare 24E dell'ADE ha chiarito in manira univoca il concetto. Al momento ritengo che, per accedere singolarmente al Superbonus 110%, un eventuale unità immobiliare sita all'interno di uno stabile plurimmobiliare, deve possedere un accesso da zona esterna pubblica (es. strada) ed al massimo avere come zona intermedia uno spazio esclusivo (come ad esempio un giardino privato). Eventuali altre situazioni necessitano di chiarimenti futuri.   

Come ci si comporta di fronte ad un Condominio non interamente ad uso residenziale?

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni.
Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Quali altri spese possiamo ritenere detraibili?

Sono inoltre detraibili (110%), nei limiti previsti per ciascun intervento, le spese sostenute per:
- il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e delle asseverazioni;
- acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse (es. l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione, ecc.);
- degli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (installazione di ponteggi, smaltimento dei materiali rimossi, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ecc.).

Qualora si attuino interventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili, ad esempio interventi ammessi al Superbonus (cappotto termico, ecc.) sia interventi edilizi, esclusi dal predetto Superbonus, ma rientranti tra quelli di ristrutturazione edilizia (ad esempio, il rifacimento dell’impianto idraulico), il contribuente potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

La cessione del credito e lo sconto in fattura

Stiamo parlando di un’aliquota elevata (110%) relativa ad interventi globali e quindi economicamente onerosi, detraibili in soli 5 anni; esiste la possibilità di scegliere tra due opzioni: la cessione del credito e lo sconto in fattura. Tale scelta dovrà essere fatta per via telematica. L'Agenzia delle entrate ha implementato un nuovo portale raggiungibile da questo link.

La cessione del credito d’imposta è uno strumento creato per coloro i quali rientrano nella cosiddetta tax area, ovvero i cosiddetti soggetti incapienti, il cui reddito non permette loro di sfruttare le agevolazioni fiscali. Gli incapienti hanno un reddito complessivo annuo che viene escluso dalla tassazione IRPEF in quanto è inferiore al limite tassabile.

Lo sconto in fattura è una somma che corrisponde alla detrazione spettante, che viene direttamente scalata sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi. Sarà poi il fornitore a recuperare la suddetta somma applicando un credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto riferiti al Superbonus prevista dall’articolo 121 del Decreto Rilancio, è necessario richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta. Il visto di conformità è rilasciato ai sensi dell'articolo 35 del citato decreto legislativo n. 241 del 1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF che sono tenuti a verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati.In linea generale, non occupandomi nello specifico di questi aspetti, consiglio sempre di far riferimento al proprio commercialista, in modo da essere seguiti in maniera adeguata. Consiglio inoltre la lettura di questa pagina di approfondimento redatta dall'Agenzia delle Entrate (link).

È inoltre necessaria, sia ai fini dell’utilizzo diretto in dichiarazione del Superbonus che dell’opzione per la cessione o lo sconto per gli interventi di efficientamento energetico, l’asseverazione (o asseverazioni) da parte di un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dell’asseverazione è trasmessa, esclusivamente per via telematica, all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA), secondo le modalità stabilite con il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 3 agosto 2020. L’asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori e attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e della effettiva realizzazione.

Per gli interventi di miglioramento energetico ammessi al Superbonus, ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020.

Se si dovesse optare per la cessione del credito, avvalendosi quindi di una banca, quali documenti dobbiamo fornire? 

In linea puramente generale, approfondendo alcune dei documenti che in questo periodo le banche stanno proponendo, provo ad elencare una lista (non esaustiva ma solo a titolo informativo), della documentazione che dovrà essere prodotta e fornita durante l’intero iter burocratico relativo al Superbonus 110%:

- titolo di detenzione/possesso dell'immobile e relativa documentazione a dimostrazione;
- dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si dichiara che le spese sostenute/da sostenere per i lavori agevolabili sono/saranno a proprio carico, quindi con assenza di eventuali contributi;
- la dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si dichiara che l'immobile non è detenuto nell'ambito di attività di impresa o di attività professionale;
- per soggetti diversi dai proprietari e titolari di altri diritti reali di godimento, documentazione attestante il possesso di reddito nell'anno in cui si sostengono le spese agevolabili come contratto di lavoro, busta paga mensile, pensione, fatture emesse, redditi di natura finanziaria (interessi attivi, conto titoli, conto deposito);
- dichiarazione sostitutiva d'atto notorio con la quale si impegna a ottenere e produrre a richiesta tutta la documentazione necessaria ai fini del trasferimento del credito di imposta come previsto dal decreto Rilancio;
- il titolo abilitativo edilizio (se previsto) o l’autocertificazione inizio/fine lavori;
- visura catastale;
- Ape stato iniziale;
- analisi preventiva e fattibilità (salto 2 classi);
- relazione tecnica ai sensi della legge 10/91;
- dichiarazione di conformità edilizia e urbanistica;
- pratica edilizia;
- prospetti in dwg;
- preventivi e/o computi metrici;
- dati e trasmittanze;
- documentazione fotografica intervento;
- certificazioni;
- schede tecniche materiali acquistati e dichiarazione di corretta posa;
- comunicazione inizio lavori;
- fatture Sal e computi metrici quantità realizzate;
- documentazione fotografica e Sal;
- asseverazione modulo allegato 2 comma 13 dell’articolo;
- scheda descrittiva dell’intervento;
- ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda
- dichiarazione di fine lavori;
- Ape stato finale;
- fatture e computi metrici quantità realizzate;
- documentazione fotografica a fine lavori;
- asseverazione modulo allegato 1 comma 13 articolo 119 Dl 34/20
- segnalazione Certificata di agibilità;
- scheda descrittiva dell'intervento;
- ricevuta informatica con il codice identificativo della domanda.

In linea puramente generale, cosa dovrà conservare il contribuente in termini di documentazione? 

Ai fini del Superbonus il contribuente deve conservare:
- le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi, la ricevuta del bonifico bancario/postale;

- eventuale dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori;

- eventuale copia della delibera assembleare e della tabella millesimale di ripartizione delle spese (tale documentazione può essere sostituita dalla certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio).

- copia delle asseverazioni trasmesse all’ENEA per gli interventi svolti (una copia dell’asseverazione dovrà essere depositata presso lo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del decreto del Presidente della Repubblica 3 giugno 2001, n. 380).

L'Agenzia delle entrate nell'ambito dell'ordinaria attività di controllo procede, in base a criteri selettivi e tenendo anche conto della capacità operativa degli uffici, alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione.
Qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, l'Agenzia delle entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi.
Il recupero dell'importo della detrazione non spettante è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario fermo restando la responsabilità del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell'importo.

Cosa consiglio di fare per muoversi in maniera adeguata? 

Direi che il parere più coerente, professionale e trasparente che posso dare è il seguente:

1 - prima di tutto, con il supporto di un vostro vostro tecnico di fiducia, verificare che sia tutto a posto dal punto di vista "urbanistico" (vi consiglio la visione di questo video realizzato da un collega esperto in material urbanistica);
2 - affidarsi ad un professionista esperto in ambito energetico "che operi nella vostra zona", in modo da iniziare ad esporre/condividere le intenzioni/idee, facendovi guidare da loro verso una valutazione più consapevole e soprattutto in linea con quelle che saranno le disposizioni definitive per l'accesso all'Ecobonus 110%;
3 - avere pazienza, fidandosi dei professionisti a cui ci si è rivolti.

Ad oggi, pur essendo state emanate la maggior parte di decreti necessari ad avviare le procedure che caratterizzano questo nuovo Bonus, sono ancora significativi i chiarimenti e gli approfondimnti che dovranno essere emessi dagli organi competenti, pertanto sarà normare trovare ancora poca chiarezza su alcuni aspetti magari per voi significativi.

Affidarsi a persone di fiducia permette di iniziare a svolgere quelle che sono le attività basilari e necessarie ad effettuare una diagnosi energetica dello stabile rivolta a conoscere lo stato edificio-impianto da cui si partirà.   

L'articolo è in fase di stesura, seguiranno pertanto aggiornamenti ed approfondimenti specifici. Argomenti non trattati direttamente sono ancora in fase di studio o esulano dalle mie competenze specifiche.

Rimango a disposizione per eventuale consulenza presso il mio uficio ad Imperia. Io seguo generalmente la zona di Imperia e Provincia.  Per fissare un'appuntamento basta compilare il form dal mio sito internet indicando chiaramente le vostre esigenze oppure inviare direttamente una mail all'indirizzo Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.. Sarà mia cura fissarvi un appuntamento ed una consulenza personalizzata rivolta alla vostra necessità. 

Se desiderate seguire i miei brevi interventi relativi al risparmio energetico, alle energie rinnovabili e a tutto ciò che riguarda l’impiantistica e la termotecnica in genere, potete iscrivervi alla mia newsletter, visionare il mio BLOG, mettere un "mi piace" nella mia pagina fans di Facebook o il mio profilo LinkedIn, canali tramite i quali cerco, il più costantemente possibile, di divulgare in maniera trasparente informazioni di interesse, sperando in una condivisione costruttiva di idee e di esperienze.

Ing. Marcenaro Luca