Data: 08-03-2023

Sempre più spesso ricevo richieste di valutazioni tecnico economiche per trovare il modo di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato, a causa di malfunzionamenti, consumi troppo elevati (soprattutto agli ultimi piani), criticità dovute alla cattiva gestione dl calore all’interno delle singole unità immobiliari, e tanto altro ancora … La legge permette di dismettere l’impianto di riscaldamento centralizzato? Basta la maggioranza dei condomini? Conviene davvero?

L’argomento non è per niente semplice e soprattutto non esiste una risposta univoca alle varie domande che ormai sempre più spesso mi vengono rivolte dai clienti e soprattutto dagli amministratori di condominio che si trovano a dover gestire questo spigoloso argomento durante le riunioni condominiali.

Vediamo di partire dalla legislazione vigente che permette con la semplice delibera a maggioranza la sostituzione della caldaia centralizzata, vetusta e con un efficienza energetica inferiore allo standard minimo, ma richiede l’unanimità per le attività volte ad abbondare l’impianto centralizzato. In un condominio questa condizione è decisamente complessa da raggiungere. Nel caso si raggiungesse questa condizione bisogna affrontare gli aspetti tecnici di fattibilità tecnica che comprendono la diagnosi energetica dello stato attuale dello stabile e delle eventuali soluzioni alternative rivolte a dimostrare l’efficacia, in termini energetici, dell’intervento. Non basta dichiarare inagibile l’impianto centralizzato, anche perché potrebbe tranquillamente essere rimesso in funzione con una manutenzione straordinaria. L’aspetto economico per la legislazione attuale, passa in secondo piano, il risultato da ottenere è un miglioramento dell’efficienza energetica e quindi una riduzione delle emissioni di agenti inquinanti in atmosfera.

Non sempre la dismissione di un impianto centralizzato può ritenersi una soluzione vantaggiosa, spesso non ci si rende conto dell’entità dei cosi di investimento e del reale risparmio energetico conseguibile, aspetti di fondamentale importanza per valutare la convenienza dell’intervento.

Sono sempre stato contrario alla dismissione di un impianto centralizzato, forse perché in tutte le casistiche affrontate negli scorsi anni mi sono sempre trovato di fronte ad impianti tecnicamente funzionanti e adeguatamente efficienti, vanificando completamente i costi d’investimento per la realizzazione di impianti autonomi. Ma gli anni passano e gli “acciacchi” degli impianti, soprattutto delle tubazioni di distribuzione dell’acqua calda, crescono richiedendo costi di intervento sostanziosi. Negli ultimi mesi mi sono trovato ad affrontare diversi studi di fattibilità che hanno portato a confermare la convenienza della dismissione, aprendo le porte alle nuove tecnologie.

La più grande criticità ritengo sia intervenire esclusivamente sugli impianti evitando interventi edili di coibentazione dell’involucro edilizio, costi che i proprietari degli immobili difficilmente intendono affrontare. Questo aspetto complica leggermente le valutazioni tecniche da affrontare ma non preclude l’eventuale intervento, studiamo magari tenendo conto dei possibili futuri interventi edilizi, che con il passare degli anni diventeranno sempre più necessari.

Se siete un condomino in cerca di uno spunto di riflessione da proporre in assemblea oppure un amministratore di condominio, il consiglio che posso dare è di valutare la possibilità di far redigere uno studio di fattibilità che possa analizzare i vari aspetti dello stato di fatto, fornendo la soluzioni o le soluzioni più efficaci e sostenibili per garantire un contenimento delle spese energetiche dei prossimi anni.

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Ing. Marcenaro Luca